上海买卖合同律师

　　一、案情简介
　　(一)、1998年6月16日甲公司和某房地产开发有限公司(以下简称房地产公司)签订《联合开发工程合同书》(以下简称《合同书》),双方约定由甲公司将其所享有的15.3亩土地使用权作为出资,由房地产公司投入资金进行房地产开发,然后将所得的房屋按约定进行分配.相关具体条款如下:
　　1、关于双方受益及分配比例条款
　　“第一、二层商场、地下室及其公共建筑面积按3:7的比例进行竖向分配(即甲公司30%,房地产公司70%).”
　　“住宅面积按3.5:6.5的比例进行竖向分配(即甲公司35%,房地产公司65%)”
　　2、关于违约及其处罚条款
　　“甲方(甲公司)……不能按时移交具有法律效力的有关资料、不能按时移交开发场地,乙方(房地产公司)应向甲方按2800万元的1.8%(月息)收取滞纳金.” (《合同书》第七条第1项)
　　“乙方因资金原因，在三年内未移交甲方应得的全部房屋，甲方应向乙方收取总收益2800万元 1.8%(月息)的滞纳金.” (《合同书》第七条第4项)
　　3、关于工程工期的条款
　　“本开发工程工期为叁年(32个月至36个月)”
　　“从甲方交付土地给乙方三个月期满时,开始计算工期.”
　　另外,双方还约定:“甲方分得的全部房屋必须是成品房(一般装修),水、电、气、闭路、电讯五通(安装天然气、闭路、电讯所发生的费用均由甲方承担.”
　　(二)、《合同书》签订后,甲公司按约定向房地产公司移交了用于开发房地产的土地,房地产公司于1998年11月20日正式取得了该幅土地的使用权证书，并按约定步骤进行了投资开发.至2001年2月除地下室一出口尚未完工外,其余工程相继完工.
　　(三)、2001年2月20日双方依据《合同书》对分配面积、财务及其他相关事项形成《决算书》. 《决算书》对住宅房屋和除地下室部分的非住宅房屋的分配在位置上进行了定位并交付.针对地下室作了以下约定:
　　1、地下室面积为5925.27平方米.其中甲公司分配1777.58平方米,“其位置待定”;房地产公司分配4147.58平方米,“其位置待定”。
　　2、“房地产开发有限公司应根据双方一九九八年六月十六日签订的《联合开发工程合同书》，将地下室按期(以签订地下室分配协议为依据)交付给甲公司使用。由于地下室另一出口尚未完工，地下室暂不能正常使用，在未正式交付使用前，原则上双方按项目的纯利润以3：7的比例分配，具体分配方案双方另行协商，再签订项目合同”。(《决算书》第六条)
　　(四)、至2002年9月地下室一出口仍未完工,双方也因种种原因未按《决算书》之约定针对地下室达成新的协议.同月20日甲公司以房地产公司未按《合同书》“三年内移交全部房屋”的约定向其交付地下室为由,向重庆市第一中级人民法院提起诉讼,要求房地产公司按约继续履行合同并向其支付按2800万元的1.8%(月息)计算的违约金150万元.
　　二、本案相关条款存在的理解争议
　　本案的核心问题是房地产公司在地下室交付上是否构成违约以及在构成违约的情况下该承担怎样的违约责任。
　　(一)、要解决房地产公司在地下室交付上是否构成违约问题，首先要确定地下室的交付时间，涉及到地下室交付时间的相关条款有：
　　“乙方因资金原因，在三年内未移交甲方应得的全部房屋，甲方应向乙方收取总收益2800万元 1.8%(月息)的滞纳金.” (《合同书》第七条第4项)
　　“本开发工程工期为叁年(32个月至36个月)，从甲方交付土地给乙方三个月期满时,开始计算工期.” (《合同书》第六条)
　　地下室面积为5925.27平方米.其中甲公司分配1777.58平方米,“其位置待定”;房地产公司分配4147.58平方米,“其位置待定”。(《决算书》第三条第(五)项)
　　“房地产开发有限公司应根据双方一九九八年六月十六日签订的《联合开发工程合同书》，将地下室按期(以签订地下室分配协议为依据)交付给甲公司使用。由于地下室另一出口尚未完工，地下室暂不能正常使用，在未正式交付使用前，原则上双方按项目的纯利润以3：7的比例分配，具体分配方案双方另行协商，再签订项目合同”。(《决算书》第六条)
　　从以上《合同书》中约定的条款看，基本上确定了房屋的交付期限为“三年内”;但从《决算书》的约定看,首先肯定了地下室分配方案由双方另行协商，其次对地下使得交付时间做出“以签订地下室分配协议为依据”的约定，由此可见，《决算书》基本上确定了地下室交付时间为“双方另行协商”，其交付日期实际上处于未定状态。 因此，站在原告(甲公司)立场会主张：地下室应在原告交付土地给被告三个月期满时起“三年内”交付，现被告已超过三年未交付，因此应承担违约责任;站在被告(房地产公司)的立场会主张：地下室交付时间处于未定状态，在此情况下，不能追究被告的违约责任。
　　(二)、被告在构成违约的情况下该承担怎样的违约责任，对此，相关的条款有：
　　“甲方(甲公司)……不能按时移交具有法律效力的有关资料、不能按时移交开发场地,乙方(房地产公司)应向甲方按2800万元的1.8%(月息)收取滞纳金.” (《合同书》第七条第1项)
　　“乙方因资金原因，在三年内未移交甲方应得的全部房屋，甲方应向乙方收取总收益2800万元 1.8%(月息)的滞纳金.” (《合同书》第七条第4项)
　　依据《合同书》第七条第4现约定内容，有两种理解：第一，只要被告在三年内没有移交全部房屋，被告就要承担原告总收益2800万元 1.8%(月息)的滞纳金。第二，只有在三年内没有移交全部房屋，被告才承担原告总收益2800万元 1.8%(月息)的滞纳金。因此，站在原告你残废要求被告应地下时迟延交付，应承担总收益2800万元1.8%(月息)的滞纳金;站在被告的立场，会主张只就地下室的迟延交付承担违约责任，而对已移交部分的房屋不承担违约责任。
　　以上双方在相关条款上的理解究竟谁对谁非，现在并无定论。但主张者必然要对其主张提出充分的依据，以期法官对自己的主张予以采纳，这就不得不依据合同的解释制度来解决。

　　三、合同解释制度的内容
　　1、合同解释产生的原因及其目的
　　合同解释是因缔约人对条款有不同的理解或条款前后自相矛盾等而产生解释之必要。这种现象发生的原因有：(1)词义本身具有含糊性，该词虽然有核心的涵义，但它与其他词语之间的界限不清楚;(2)词义本身具有模棱两可性，可以有两种或多种不同的涵义;(3)合同前后或主文与附件自相矛盾。合同解释的基本目的旨在使这些不明确、不具体的合同内容明确具体化以求当事人间纠纷的合理解决。
　　2、合同解释的原则
　　《合同法》第一百二十五条规定：“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。”本规定表明合同解释应遵循以下原则：
　　文义解释原则，合同条款是由语言文字构成的，要确定合同条款的含义，必须向了解其所用词句，确定词句的含义。文义解释首先要求按照合同条款文字的通常含义予以解释，在当事人按照通常含义使用该词句时尤其如此，这体现了合同解释的客观主义。其次，由于当事人在文化水平，法律知识等方面存在的差异，在合同用语时，常不能准确的反映当事人的真实意思，有时甚至相反，这就要求解释合同时不能拘泥于合同文字，而应全面考虑与交易有关的环境因素，这体现了合同解释的主观主义。文义解释要以合同词句为出发点，以客观主义为主，主观主义为辅。
　　整体解释原则，是指要将争议条款放在整个合同中，联系其他条款进行解释，不应割裂、孤立地予以理解。这一原则强调构成合同的各个条文之间的相互联系，从总体上把握和理解合同要求，而不拘泥于个别条款和文字。
　　目的解释原则，当事人签订合同都是为达到一定的目的，合同中的各条款都是为达到合同目的而制定的。合同目的包括了整个合同的真实意图。因此，要求在条款表达意见含混不清或相互矛盾时，做出与合同目的协调一致的解释。这里的目的应当是当事人订立合同的共同目的，或一方当事人已知或明知对方的表示于外部的目的。
　　习惯解释原则，指在合同文字或条款的含义发生歧义时，按照交易习惯予以明确。这里的交易习惯包括当事人订立合同时均共知共识的习惯，也包括当事人之间因多次交易所形成的特殊习惯。
　　诚实信用解释原则，诚实信用是我国合同法的一个基本原则，它贯穿于整部合同法的始终，同时，也时合同解释的一个重要方法。诚信解释是指依据双方意思表示合理地对合同予以解释，是合同的一种补充和修正解释。
　　以上是《合同法》直接规定的合同解释原则，实际上依据合同法的合法、公平原则，在学理和实践上还有以下两种解释原则：
　　合法解释原则，即解释合同不得违反法律的强制性规定。
　　公平解释原则，是指在当事人双方发生争议时，应从双方利益考虑对合同做出公平解释，并以公平的原则平衡当事人之间的利益冲突。
　　另外，还有我国法律尚未正式确认的历史解释原则，所谓合同历史解释，是指合同解释不能只着眼于合同条款本身，更不能拘泥于条款所用的词句，相反，解释合同应当详尽了解合同条款的背景情况，例如考虑协商过程、来往文件、合同草案、谈判中发表的意见等。同时，还必须考虑签订时的社会经济与文化背景。
　　文义解释、整体解释或其他方式解释，都是一种手段而已，而真正的目的是为了实现当事人真实意思的显现，应将各种解释方式联系起来运用，以文义解释为客观解释基础，以目的解释为主导，以整体解释、习惯解释为补充，以公平、诚信解释为修正。各种解释方式可以并行运用。
　　3、合同解释的规则
　　在学理和实践中，合同解释还应遵循以下规则：
　　“明示其一就排斥其他”规则，如果当事人在合同中列买了特定的款项，为采用更为一般性的或包罗万象的术语，那么，其意图就是排除了未列明的项目，尽管未列明的项目与列明的项目类似。
　　“同样种类”规则，如果当事人列明了特定的项目，随后又使用了更为一般性、包容性的术语，那么，其意图就包含与特定项目类似的项目。
　　“特定性规定优先于一般性规定”规则，在两项条款有明显冲突以致于都不能充分赋予法律效力时，条款内容越具体特定，可能越能反映了当事人的真意。因此，特定性规定优先于一般性规定。通过单独谈判而确定的合同术语的份量重于格式条款用语。同时，手写的术语，一般都优先与印刷的或打印的术语，而打印的术语又优先于印刷的术语。
　　四、用合同解释制度的内容解决本案的条款争议
　　1、关于地下室交付时间争议的解决
　　双方对地下室交付时间的争议，其产生根源于“按期(以签订地下室分配协议为依据)”。如果没有“以签订地下室分配协议为依据”作为“按期”的注解，则地下室的交付时间非常明确，即为“三年内”。县长在原告的立场，要主张地下室交付时间为“三年内”，则应合理的排除该注解，而作为被告要主张地下室交付时间尚未确定，则因对该注解的合理性加以阐明。
　　站在原告立场，要合理排除对“按期”二字的注解，可以采用历史解释原则，历史解释原则要求解释合同不能只着眼于合同条款本身，而应当详尽了解合同条款的背景情况。在本案中《决算书》签订于2001年2月20日，此时离“三年”期满还有近一年的时间，而在此时，地下室仅一出口尚未完工，因此作原告在当时不会预料到一个出口竟会超过一年时间都修不好，在当时作为原告的本意，应是在以“三年内”交付地下室的前提下，由双方另行协商交付时间。双方另行协商的交付时间，应该是在“三年内”的任一时间。由此将注解予以合理的排除。
　　站在被告立场，可以采用整体解释原则、特定性规定优先予一般性规定的规则。首先整体解释原则要求将争议条款放在整个合同中，联系其他条款进行解释，不应割裂、孤立地予以理解。在本案中，《决算书》的六条中约定有“由于地下室另一出口尚未完工，地下室暂不能正常使用”之内容，结合此内容可知：双方在签订《决算书》时，均知悉地下室尚未完工之事实，并且均明白还地下室何时完工处于不确定状态。在此情况下，原告同意将地下室的交付时间交由双方另行协商，已表明，原告接受地下室尚未完工之事实，愿意承受地下室的完工处于不确定状态的后果。因此，对地下室的交付时间双方约定“另行协商”，实质上是双方对地下室交付时间的新约定，此新约定是对《合同书》中关于交付时间条款的变更和更替。《合同书》中关于交付时间的约定因此而失效。由此得出，地下室交付时间为“双方另行协商”。

　　另外，根据“特定性规定优先予一般性规定”规则的要求，两项条款有明显冲突以致于都不能充分赋予法律效力时，适用特定性规定优先于一般性规定。在本案中，《合同书》关于交付时间的约定，是对全部房屋的交付时间所作的原则上的规定，是一般性的规定。而《决算书》中关于交付时间的约定，是针对全部房屋中的地下室部分交付时间的约定，并且用“以签订地下室分配协议为依据”作为对“按期”作注解的特定方式予以体现，是特定条款。因此，根据“特定性规定优先予一般性规定”规则，也可以得出地下室交付时间为“双方另行协商后确定”。
　　2、 于在违约成立的情况下，被告应承何种违约责任争议的解决
　　由于得以确认被告违约责任形式的条款在《合同书》第七条第4项规定为：“乙方因资金原因，在三年内未移交甲方应得的全部房屋，甲方应向乙方收取总收益2800万元 1.8%(月息)的滞纳金.”而此约定因缺少必要的关联词，造成在理解上发生争议：一为，只要被告在三年内没有移交全部房屋，被告就要承担原告总收益2800万元 1.8%(月息)的滞纳金;二为：只有在三年内没有移交全部房屋，被告才承担原告总收益2800万元 1.8%(月息)的滞纳金。
　　站在原告的立场，要主张第一种理解，可以采用整体解释的方法。在本案中，除《合同书》第七条第4项规定了被告违约应承担的责任形式外，还在《合同书》第七条第1项中规定了原告违约时应承担的违约责任形式，即为：“甲方(甲公司)……不能按时移交具有法律效力的有关资料、不能按时移交开发场地,乙方(房地产公司)应向甲方按2800万元的1.8%(月息)收取滞纳金.”对比两条款中所规定的责任形式可以发现，两条款规定了同样的罚则，即任一方只要违约就应按2800万元 1.8%(月息)向另一方缴纳滞纳金。由此表明，双方为了平衡利益关系，规定了对等的违约处罚罚则。因此，通过比较得出，《合同书》第七条第4项规定的真实意图是只要被告在三年内没有移交全部房屋，被告就要承担原告总收益2800万元 1.8%(月息)的滞纳金。
　　站在被告的立场，要主张第二种理解，可采用公平、合法解释原则。首先，公平解释原则要求在当事人双方发生争议时，应从双方利益考虑对合同做出公平解释，并以公平的原则平衡当事人之间的利益冲突。在本案中，被告早已向原告交付了除地下室以外的所有房屋，而未交的地下室部分只占应交房屋的14%，向仅因14%部分违约，却要求被告对其余已交付的86%部分也要承担违约责任，这有失公平，不符合合同的公平原则，不能平衡当事人之间的利益冲突。
　　其次，合法原则要求解释合同不得违反法律的强制性规定。《民法通则》第一百一十二条规定：“当事人一方违反合同的赔偿责任，应当相当于另一方因此所受到的损失”。在本案中，被告只有14%部分迟延履行，迟延履行部分并不影响已履行部分的使用，也就是说本案合同标的具有可分性，不会因为部分未履行而妨害债权人利益的实现。因此，被告只需要对其迟延履行部分承担违约责任，而不必对整个合同标的承担违约责任。

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